Conseils immobiliers, Fiscalité
21/03/2025
Nue-propriété : le guide pour comprendre et profiter de ses avantages
Qu’entend-on par nue-propriété ?
Nue-propriété : le guide pour comprendre et profiter de ses avantages, avec des exemples d’investissement concrets
Démembrement, usus, fructus et abusus
La nue-propriété est souvent associée à l’usufruit. Pour simplifier, imaginez que vous possédez un verger (la nue-propriété = abusus), mais que quelqu’un d’autre a le droit de récolter et de vendre les fruits (l’usufruit = usus et le fructus). Vous conservez la propriété du bien, mais pas son usage ou les revenus qu’il génère.
En immobilier, cela signifie que la nue-propriété dissocie l’usage d’un bien de sa possession : l’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire détient le bien lui-même, mais sans en avoir l’usage immédiat.
Exemple d’investissement : Un particulier achète un appartement neuf à Bayonne en nue-propriété via une opération de démembrement avec un bailleur institutionnel. Il achète l'appartement avec une décote de 35 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. À l’issue d’un démembrement de 15 ans, il récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
Quels droits et devoirs pour l’usufruitier ?
L’usufruitier peut utiliser le bien ou le mettre en location et percevoir les loyers. Il ne peut cependant ni vendre ni détériorer le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
Exemple : Un parent conserve l’usufruit de sa résidence principale et continue à y vivre, tandis que la nue-propriété a été transmise à ses enfants. Ceux-ci deviennent pleinement propriétaires au décès du parent.
Quels droits et devoirs pour le nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien tant que l’usufruitier est en place. Il peut cependant vendre sa part de nue-propriété, ou attendre l’extinction de l’usufruit.
Exemple d’investissement patrimonial : Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien haut de gamme à Paris pour 60 % de sa valeur. Il n’a aucune gestion locative à assurer ni charges à payer. À la fin du démembrement, il récupère un bien valorisé.
Répartition des coûts entre usufruitier et nu-propriétaire
L’usufruitier prend en charge les charges courantes (entretien, peinture, plomberie…). Le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations (toiture, murs porteurs…).
Exemple : Dans un immeuble, l’usufruitier doit réparer une chaudière défectueuse, tandis que le nu-propriétaire finance un ravalement de façade.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
1. Transmettre un bien à moindres frais :
Un couple transmet la nue-propriété d’un appartement à ses enfants tout en gardant l’usufruit. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
2. Acheter à prix réduit : L'exemple du démembrement temporaire
Un investisseur acquiert un bien en nue-propriété avec une décote de 23% pour 10 ans, ou 30 % pour 15 ans par exemple. Connaissant dés le départ l'échéance, il sait qu'il récupèrera l'usufruit (donc la pleine propriété) à l'échéance fixée. A ce terme, il récupèrera le bien libre, prêt à être loué ou revendu... sans décote.
3. Se constituer un complément de revenus :
Une femme de 80 ans vend sa maison en viager à un couple. Ils versent un bouquet de 50 000 € et une rente mensuelle. À son décès, ils récupèrent la pleine propriété d’une maison valorisée à 350 000 €.
Conclusion
La nue-propriété est une stratégie patrimoniale et d’investissement puissante. Grâce à ses avantages fiscaux et à sa simplicité de gestion, elle séduit aussi bien les familles souhaitant transmettre leur patrimoine que les investisseurs avisés.
Démembrement, usus, fructus et abusus
La nue-propriété est souvent associée à l’usufruit. Pour simplifier, imaginez que vous possédez un verger (la nue-propriété = abusus), mais que quelqu’un d’autre a le droit de récolter et de vendre les fruits (l’usufruit = usus et le fructus). Vous conservez la propriété du bien, mais pas son usage ou les revenus qu’il génère.
En immobilier, cela signifie que la nue-propriété dissocie l’usage d’un bien de sa possession : l’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire détient le bien lui-même, mais sans en avoir l’usage immédiat.
Exemple d’investissement : Un particulier achète un appartement neuf à Bayonne en nue-propriété via une opération de démembrement avec un bailleur institutionnel. Il achète l'appartement avec une décote de 35 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. À l’issue d’un démembrement de 15 ans, il récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
Quels droits et devoirs pour l’usufruitier ?
L’usufruitier peut utiliser le bien ou le mettre en location et percevoir les loyers. Il ne peut cependant ni vendre ni détériorer le bien sans l’accord du nu-propriétaire.
Exemple : Un parent conserve l’usufruit de sa résidence principale et continue à y vivre, tandis que la nue-propriété a été transmise à ses enfants. Ceux-ci deviennent pleinement propriétaires au décès du parent.
Quels droits et devoirs pour le nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien tant que l’usufruitier est en place. Il peut cependant vendre sa part de nue-propriété, ou attendre l’extinction de l’usufruit.
Exemple d’investissement patrimonial : Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien haut de gamme à Paris pour 60 % de sa valeur. Il n’a aucune gestion locative à assurer ni charges à payer. À la fin du démembrement, il récupère un bien valorisé.
Répartition des coûts entre usufruitier et nu-propriétaire
L’usufruitier prend en charge les charges courantes (entretien, peinture, plomberie…). Le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations (toiture, murs porteurs…).
Exemple : Dans un immeuble, l’usufruitier doit réparer une chaudière défectueuse, tandis que le nu-propriétaire finance un ravalement de façade.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
1. Transmettre un bien à moindres frais :
Un couple transmet la nue-propriété d’un appartement à ses enfants tout en gardant l’usufruit. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
2. Acheter à prix réduit : L'exemple du démembrement temporaire
Un investisseur acquiert un bien en nue-propriété avec une décote de 23% pour 10 ans, ou 30 % pour 15 ans par exemple. Connaissant dés le départ l'échéance, il sait qu'il récupèrera l'usufruit (donc la pleine propriété) à l'échéance fixée. A ce terme, il récupèrera le bien libre, prêt à être loué ou revendu... sans décote.
3. Se constituer un complément de revenus :
Une femme de 80 ans vend sa maison en viager à un couple. Ils versent un bouquet de 50 000 € et une rente mensuelle. À son décès, ils récupèrent la pleine propriété d’une maison valorisée à 350 000 €.
Conclusion
La nue-propriété est une stratégie patrimoniale et d’investissement puissante. Grâce à ses avantages fiscaux et à sa simplicité de gestion, elle séduit aussi bien les familles souhaitant transmettre leur patrimoine que les investisseurs avisés.
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