LMP : Tout savoir sur le statut de Loueur Meublé Professionnel

Le statut LMP désigne l’activité professionnelle de location meublée et la distingue de l’activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Les revenus tirés de l’activité LMP sont soumis à une fiscalité légèrement différente de celle applicable aux revenus de l’activité non professionnelle : le traitement des déficits est notamment plus avantageux sous le statut LMP que sous le statut LMNP.

Le statut LMP, décryptage

Le Code Général des Impôts (CGI) définit le statut de Loueur Meublé Professionnel en fonction de trois critères déterminants :

· L’inscription d’un membre au moins du foyer fiscal au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) au titre de loueur professionnel

· Des revenus annuels tirés de l’activité supérieurs à 23 000 euros

· Des revenus tirés de l’activité qui représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Ces trois conditions doivent impérativement être réunies pour être considéré comme loueur professionnel. À défaut, le statut du loueur restera celui de LMNP.

Petit guide de l’investissement en LMP

L’investissement en LMP peut passer simplement, comme pour l’investissement LMNP, par l’acquisition puis par la mise en location d’un bien situé au sein d’une résidence de services. Le choix du mode de détention du bien, en direct, sous forme de SARL, de SCI, d’EURL ou de SNC, pose davantage question.

La détention et la gestion directe du bien permet de bénéficier de la fiscalité LMP en évitant les contraintes et la complexité d’une création de société ou d’entreprise, ceci est d'autant plus valable sur l'immobilier de luxe. Elle implique en revanche de gérer seul, de manière individuelle, la location des biens meublés : une situation qui peut s’avérer difficile lorsque plusieurs biens sont concernés.

La LMP, pas plus que la LMNP, n’est compatible avec le statut fiscal d’une SCI : les revenus issus de l’activité de location seraient alors soumis à l’impôts sur les Sociétés et non à l’impôts sur les revenus, annulant de fait les avantages fiscaux du statut. La particularité du statut de LMP est en effet de permettre l’imputation des déficits sur le revenu global : au sein d’une SCI, cette imputation ne serait pas possible et les revenus de l’activité se retrouveraient imposés de manière double : tout à la fois sur les sommes distribuées aux associés de la SCI et au sein de la société.

La SARL de famille permet en revanche d’appliquer l’impôts sur le revenu au lieu de l’impôt sur les sociétés. Le résultat de l’activité sera imposé pour chaque associé de la même manière que pour une détention de bien en direct. Dans le cas d’une SARL de famille, ce sont en effet les règles fiscales des bénéfices Industriels et commerciaux (BIC) qui s’appliquent. La création d’une SARL de famille est soumise à quelques conditions : ne peuvent être associés en SARL de famille que des parents et enfants en ligne directe, des frères et des sœurs, ainsi que des conjoints et partenaires de PACS ; l’activité exercée doit enfin être exclusivement commerciale.

L’entreprise individuelle et l’EURL permettent également de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMP. On choisira l’une ou l’autre en fonction d’autres critères comme ceux du régime social associé, des projets éventuels de transmission ou de contraintes particulières de gestion.

La SNC permet elle aussi de profiter des avantages fiscaux du statut de LMP, mais elle n’est pas toujours compatible avec les activités parallèles que peuvent avoir des associés (fonctions réglementées et statut de fonctionnaire notamment). Les associés d’une SNC sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales propres au statut de commerçant.

L’imputation des déficits sur le revenu global

Le grand avantage du statut LMP réside dans la possibilité d’imputer le déficit de votre activité de loueur sur vos revenus globaux annuels. Cette imputation peut se faire sans limite de montant, sur le revenu de l’année en cours, mais aussi des 6 années suivantes. La seule condition étant que les déficits en question n’aient pas pour origine des opérations d’amortissements.

Cette possibilité d’imputation des déficits sur le revenu global est ce qui distingue le plus nettement le statut LMP du statut LMNP. Le statut de loueur meublé non professionnel ne permet en effet l’imputation des déficits que sur les revenus non professionnels relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La possibilité d’imputation des déficits au revenu global est perdue définitivement dès lors que le loueur perd son statut de professionnel.

Comme avec le statut LMNP, la qualité de loueur meublé professionnel rend possible l’amortissement des biens dont la valeur baisse du fait de l’usure et du vieillissement. Le montant sera alors déduit des revenus locatifs après le retrait des charges déductibles. Il va de soi que les amortissements dans le cadre de la location meublée professionnelle ne peuvent avoir pour but de créer un déficit.

Les avantages et les inconvénients du statut LMP

Les principaux avantages du statut LMP résident dans la sécurité du bail commercial, dans la possibilité de défiscaliser une partie des revenus perçus, notamment grâce à l’amortissement du bien, et dans la possibilité d’exercer l’option à la TVA sur certains biens.

Les inconvénients majeurs du statut sont ses conditions d’obtention, très strictes, et le risque encouru d’un taux insuffisant d’occupation des biens.