Le viager mode d'emploi

Une immense partie du patrimoine immobilier appartient à des seniors (75 % des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale). Un certain nombre d’entre eux se trouve confronté à un besoin croissant de revenus du fait du faible taux de rémunération de leur épargne et de la stagnation de leur retraite, par rapport aux charges tant d’entretien que fiscales en constante augmentation. La très grande majorité souhaite rester chez eux dans un environnement familier qui les rassure.

Pour ne plus subir l’angoisse du manque de revenus et vivre sereinement, s’offre à eux la solution de vendre leur résidence principale en viager. Des conditions équilibrées leur permettront de percevoir un capital (le bouquet), un revenu régulier (la rente) leur vie durant. Ainsi ils auront les moyens de maintenir le confort de leur lieu de vie, voire de l’améliorer et l’augmentation de leurs revenus sécurisera leur qualité de vie. L’intérêt économique est évident.

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Il faut distinguer deux types de vente en viager :

• Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.

• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Rente viagère : comment déterminer son montant ?

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

• la valeur foncière du bien

• l’âge du vendeur

• le versement d’un bouquet et son montant

• le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.

Les avantages du viager pour le vendeur :

- Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

- La rente viagère connait un régime fiscal avantageux. Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :

• 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans

• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans

• 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

- Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

- Le vendeur n'a pas à s’acquitter de la taxes foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.

- Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache. En revanche, la rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Pour en savoir plus, contactez Iñaki O'kelly, spécialiste du viager chez Barnes

06 07 88 12 76

i.okelly@barnes-international.com

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