Quels biens sont exonérés de l’IFI ?

Depuis le 1^er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est entré en vigueur, remplaçant ainsi l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). La différence majeure entre ces deux taxations est le fait que l’IFI exonère pratiquement l’ensemble des placements financiers qui étaient jusqu’alors compris dans l’impôt sur la fortune, mais l'immobilier de luxe est toujours visé. Au niveau de l’application de cette taxe, le seuil minimum de 1,3 millions d’euros et les barèmes restent les mêmes. Concentré exclusivement au patrimoine immobilier des contribuables, il est important de s’intéresser aux différents biens qui sont exclus de cet impôt : les biens immobiliers liés à une activité professionnelle.

L’exonération des biens immobiliers professionnels

A l’instar de l’ISF, les actifs immobiliers professionnels ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’IFI. Pour sortir de la grille d’imposition de l’IFI, ces biens doivent être détenus et utilisés pour l’activité professionnelle d’un des membres du foyer fiscal. Quelle que soit la nature de l’activité professionnelle (commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale), ce patrimoine immobilier n’est plus soumis à cet impôt dès lors qu’il est nécessaire pour l’exercice de cette activité à titre principal. Pour que l’activité professionnelle soit considérée comme principale, il est obligatoire que les revenus qui y sont liés correspondent au minimum à la moitié des revenus professionnels du propriétaire du bien.

La location professionnelle : solution pour sortir de l’IFI

La location de biens immobiliers représentant une activité professionnelle sont également une modalité d’exonération de l’IFI. Cette activité de location professionnelle implique de disposer d’un patrimoine immobilier conséquent. En effet, l’administration fiscale pose deux conditions à cette possibilité d’exonération : le montant des recettes tiré de la location doit dépasser un minimum de 23 000 € et représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.

La possibilité de la donation temporaire

Afin d’échapper à l’IFI, il est envisageable de recourir à la donation temporaire à ses enfants de l’usufruit d’un ou plusieurs biens immobiliers loués. Tout en gardant la nue-propriété des biens, il est possible de conférer l’usufruit à ses proches pendant plusieurs années, permettant ainsi de faire sortir ces propriétés de la grille d’imposition de l’IFI. Cette opération fait passer l’imposition du bien au nom du nouvel usufruitier tout en le sortant de l’IFI du nu-propriétaire. Totalement gratuit, ce montage permet ainsi d’optimiser sa fiscalité tout en respectant la législation.