L'acquisition immobilière par un particulier: en direct ou via une société? Quels sont les enjeux fiscaux?

Claire Loulière, avocat fiscaliste à Biarritz

Dans le cadre d’un achat immobilier, l’une des questions clefs concerne le mode d’acquisition du bien. Au regard du projet envisagé est-il opportun de créer une société pour porter l’investissement ? Dans l’affirmative, quel type de société choisir ? Pour quelle fiscalité ? 

Dans quel cas envisager la création d’une société pour détenir un actif immobilier ? 

En cas de pluralité d’investisseurs, la création d’une société permet d’éviter un régime d’indivision, au fonctionnement rigide et pouvant entraîner des situations de blocage.  

Les statuts d’une société peuvent ainsi être rédigés « sur mesure » afin de répondre au mieux aux attentes des investisseurs, par exemple :  

• conditions de revente du bien immobilier par la société et réutilisation des sommes perçues à cette occasion,  

• clauses d’agrément afin de contrôler les cessions de parts et l’identité des nouveaux entrants. 

Le recours à une société permet aussi d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier par des parents à leurs enfants tout en réduisant les droits de donation, puis de succession à terme. 

Une stratégie intéressante consiste, pour les parents, à démembrer les titres de la société, afin de donner la seule nue-propriété des titres à leurs enfants, et de conserver l’usufruit (jouissance du bien et perception des revenus en cas de location). 

La base des droits de donation sera doublement réduite :  

1. prise en compte de l’actif net de la société, après déduction des emprunts bancaires et/ou des comptes-courants d’associés,  

1. et à hauteur de la valeur de la nue-propriété des titres (celle-ci dépend de l’âge de l’usufruitier donateur, mais sera toujours inférieure à la valeur en pleine propriété). 

Enfin, au décès des parents usufruitiers, les enfants nus-propriétaires se verront allouer gratuitement, sans droits de succession, l’usufruit des titres de la société, devenant ainsi pleinement propriétaires. 

Dans ce cadre, les statuts de la société pourront venir préciser les droits financiers et les droits de vote attachés aux parts sociales démembrées. Exemple : possibilité pour les usufruitiers des titres de la société de décider de la vente des biens immobiliers sans l’accord des nus-propriétaires. 

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ? 

La Société Civile Immobilière, « SCI », est la forme traditionnellement retenue en cas d’investissement immobilier.  

Par défaut, la SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu, « SCI à l’IR ». La société est alors transparente au plan fiscal et ses éventuels revenus locatifs sont imposés selon le régime des revenus fonciers au niveau des associés personnes physiques.  

L’activité d’une SCI à l’IR doit rester de nature civile, soit en pratique : 

• Une occupation des biens immobiliers par les associés à titre gratuit,  
• Et/ou une location nue des biens détenus. 

A la revente des biens immobiliers et/ou des parts de la SCI, le régime des plus-values immobilières des particuliers sera applicable au niveau des associés personnes physiques (cf. abattements sur la plus-value selon la durée de détention du bien). 

Mais attention, en cas de location meublée, activité réputée commerciale au plan fiscal, la SCI à l’IR sera requalifiée en « SCI à l’IS » soumise à l’Impôt sur les Sociétés, avec de nombreuses conséquences fiscales associées :  

• Perte de la transparence fiscale de la SCI et double niveau d’imposition (à l’IS au niveau de la SCI, puis à la flat tax de 30% lors de la distribution de dividendes aux associés), 
• Frottement fiscal en cas d’occupation à titre gratuit du bien par les associés (nécessité de réintégrer un loyer théorique pour le calcul du résultat fiscal de la SCI à l’IS), 
• Durant la période de détention du bien immobilier, fiscalité plus favorable en raison de l’amortissement du bien (hors partie terrain) au niveau de la SCI, mais imposition de la plus-value potentiellement alourdie à la sortie. 

En pratique, cela signifie qu’une SCI à l’IR n’est pas adaptée pour détenir des biens immobiliers destinés à être occupés par les associés et loués à la nuitée, de façon saisonnière, à certaines périodes. Dans ce type de situation, une détention en direct du bien immobilier ou via une SCI à l’IS sont à envisager. 

Quelles sont les alternatives possibles au statut de SCI ? 

D’autres structures sociétaires peuvent être retenues pour détenir un bien immobilier. Nous en évoquerons deux. 

LA SARL de famille – Location meublée de nature commerciale 

Le capital d’une SARL de famille doit être détenu par des personnes parentes en ligne directe, frères et sœurs, et les conjoints ou partenaires de PACS. 

Si les biens acquis par la société ont vocation à être loués en meublé, en mode saisonnier ou à long-terme, le régime de la SARL de famille avec option à l’IR peut être attractif au plan fiscal.  

En revanche, la jouissance gratuite du bien par les associés ou la location nue ne sont pas compatibles avec le statut de SARL de famille à l’IR. Dans cette situation, la société serait requalifiée à l’IS. 

LA SARL de famille avec option pour l’IR permet de cumuler le régime fiscal avantageux de la location meublée non professionnelle « LMNP », tout en conservant le régime des plus-values immobilières des particuliers à la sortie. Si certains associés ont un statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le régime fiscal à la sortie sera en revanche celui des plus-values professionnelles.  

En matière de location meublée, les enjeux en matière de cotisations sociales devront aussi être analysés.  

La Société Civile – Une structure patrimoniale globale 

Il est possible de ne pas cantonner l’activité de la société à des opérations immobilières.  

Ainsi, constituer une Société Civile patrimoniale, soit une « SC » plutôt qu’une « SCI » offre la possibilité d’élargir l’objet social de la société, afin d’inclure, outre des opérations de nature immobilière, des investissements financiers, comme la prise de participations dans des sociétés tierces ou le placement de liquidités sur tous types de supports financiers. 

Conclusion 

Les options de détention d’un bien immobilier via une société sont nombreuses, et nécessitent d’appréhender les impacts juridiques, fiscaux et sociaux associés, ainsi que la prise en compte des contraintes induites en termes d’affectation du bien immobilier.  

Pas d’inquiétude, votre choix n’est pas définitif et le statut de la société pourra être modifié par la suite.

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