Comprendre les principaux actes liés à la vente immobilière

Bien avant la signature d’un acte authentique (définitif) de vente, les relations entre vendeur et acheteur sont régies par des contrats dits « sous-seing privé » qui définissent leurs devoirs et engagements durant le processus de vente immobilière. Barnes Côte Basque, spécialiste de l'immobilier de luxe au Pays Basque, vous explique les 3 principaux.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Il s’agit de l’offre de prix faite par l’acheteur potentiel d’un bien dans l’ancien. Rédigée par un agent immobilier, l’offre d’achat définit les conditions d’acquisition et le prix proposés. Elle peut comporter des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire, ou encore la production d’un certificat d’urbanisme.

L'offre d’achat immobilier peut s'effectuer à la fois par mail ou par courrier.

L’acte est généralement soumis à un délai de rétractation court (une semaine) permettant au vendeur d’accepter ou refuser l’offre. S’il donne son accord, les conditions détaillées de l’offre d’achat seront incluses dans un compromis de vente.

Lorsque l’on cherche à acheter dans l’immobilier neuf, il sera plutôt question d’un contrat de réservation. Le bien choisi sur plan sera réservé au prix fixé contre versement par l’acheteur d’un dépôt de garantie (mis sous séquestre) dont le montant varie en fonction du délai entre la date de réservation et le début des travaux.

Une condition suspensive permet à l’acheteur de renoncer sans perte s’il n’obtient pas son prêt par exemple ou si le programme neuf n’est pas finalisé.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

C’est l’acte par lequel le vendeur réserve son bien à un unique acheteur. La réservation coure généralement sur 2 à 3 mois pendant lesquels il ne pourra ni le vendre à un autre acquéreur, ni renoncer à la vente (ce délai est bien souvent lié à l’obtention d’un prêt par l’acheteur).

Dès la signature, le vendeur s’engage à préserver son bien en l’état et à ne pas le louer, sauf accord écrit de l’acheteur.

Sur la promesse de vente figurent le prix convenu ainsi que de précieuses informations sur le bien (diagnostic amiante et nuisibles, caractéristiques énergétiques, règles d’urbanisme, assainissement, preuve de propriété, existence d’hypothèque, règlement de copropriété, etc.). Certains de ces éléments sont obligatoires pour la mise en vente de tout bien immobilier. D’autres, propres au bien en question, devront être recensés avec le concours d’un professionnel de l’immobilier pour répondre aux mieux au devoir d’information dû à l’acquéreur. 

La particularité de cet acte : sa validité est soumise à un enregistrement par le service des impôts dans les 10 jours suivant la signature. Les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur qui, par ailleurs, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Il s’agit de l’engagement mutuel signé par le vendeur et l’acheteur sur les conditions précises de la vente immobilière. 

L’acte inclut l’ensemble des éléments figurant dans la promesse de vente auxquels s’ajoutent les engagements de l’acquéreur et la date de signature de l’acte authentique notarié.

La différence entre compromis et promesse de vente porte sur deux points importants :

• Le compromis ne nécessite aucun enregistrement par les services fiscaux
• A la signature, l’acheteur devra verser un dépôt de garantie (le plus souvent 5% du prix de vente). Ce dépôt viendra en déduction du prix total de l’acte définitif signé devant notaire.

Notez qu’il s’écoule en moyenne trois mois entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique.