Comment fonctionne l’impôt sur les plus-values immobilières ?

L’impôt sur la plus-value immobilière

Dans l’évaluation de la somme que vous espérez récupérer sur la vente d’un bien immobilier, il est important que vous preniez en compte les taxes liées à cette opération. Au niveau de la plus-value immobilière, sachez qu’elle est soumise à un régime spécifique d’imposition avec un taux de 19 %, sans compter les prélèvements sociaux.
L’impôt sur la plus-value immobilière est également impacté par la hausse de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) entrée en vigueur avec la loi de financement de la Sécurité Sociale. Le taux des prélèvements va ainsi passer de 15,5 % à 17,2 %. 

Les exonérations d’impôt

Selon les situations, le barème d’imposition n’est pas le même. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’exonérations : 

• Vente d’un bien dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000 €
• Vente d’un bien acquis depuis plus de 30 ans
• Vente de résidence principale ainsi que des « dépendances immédiates et nécessaires » (garages, caves, chambres de services…)
  
  

Il est également possible de bénéficier d’une exonération d’impôt lors de la vente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale, sous certaines conditions :

• Exonération possible une seule fois au cours de votre vie
• Au cours des quatre années précédent la cession, vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale
• Utilisation du prix de cession sous 24 mois pour acquérir ou construire un logement affecté à votre résidence principale

Le calcul et les abattements de l’impôt sur les plus-values

Au cours des 5 premières années de détention, la plus-value immobilière est imposée dans son intégralité. 

Quel taux d’imposition ? 

La grille d’imposition applique aujourd’hui un taux de 19 % sur le montant de la plus-value nette. Ce taux est de 33,33 % pour les résidents hors UE. Sachez qu’un abattement progressif de cette imposition se fait pendant la durée de détention de la plus-value : 6 % pour chaque année de 6 à 21 ans de détention et 4 % pour la dernière année. 

Les prélèvements sociaux

Sur la plus-value nette, un taux de 17,2 % est appliqué au titre des prélèvements sociaux. A l’instar du taux d’imposition, un abattement progressif est appliqué en fonction de la durée de détention : 1,65 % pour chaque année de 6 à 21 ans, 1,60 % pour la 22ème année puis 9 % pour chaque année jusqu’à 30 ans.

Les surtaxes

Sachez qu’une majoration de 2 à 6 % de l’impôt est appliqué pour les plus-value supérieures à 50 000 € et appliquée par tranche de 50 000 €.

Calcul du prix d’acquisition réel

Afin d’évaluer précisément la plus-value nette, l’administration a mis en place un barème qui permet de corriger et de valoriser le prix d’acquisition du bien. Ce barème prend en compte deux dépenses importantes :

• Frais liés à l’acquisition : frais de notaire et commission d’agence. Le prix d’acquisition est valorisé du montant de ces frais sur justificatifs ou un forfait de 7,5 % est appliqué. 
• Les travaux réalisés : si les travaux datent de moins de 5 ans, les justificatifs sont nécessaires pour la valorisation du bien. Pour les travaux datant de plus de 5 ans, la valorisation se base sur les justificatifs ou un forfait de 15 % est appliqué. 

Exemple du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière

Vous réalisez l’achat d’un bien immobilier le 1er janvier 2003 d’une valeur de 500 000 €. 

Afin de connaître la valeur réelle du bien, vous pouvez appliquer le barème de valorisation prévu par l’administration : 7,5 % pour les frais d’acquisition (37 500 €) et 15 % pour les travaux (75 000 €). La valeur retenue pour le calcul de la plus-value sera donc 612 500 €.

Le 1er décembre 2018, vous revendez le bien 750 000 €. Sans la valorisation du prix d’acquisition, la plus-value est de 250 000 €. La plus-value brute sur laquelle le taux d’imposition sera appliqué, s’élève à 137 500 €. 

A partir de cette base, vous pouvez appliquer le taux d’imposition sur les 15 années de détention du bien : 

• Abattement de 6 % à partir de la 6ème année : 137 500 x 60 % = 82 500 
• Plus-value nette : 137 500 – 82 500 = 55 000 €
• Application du taux d’imposition de 19 % : 55 000 x 19 % = 10 450 €
• Surtaxe de 2 % car plus-value nette supérieur à 50 000 € : 55 000 x 2 % = 1 100 €

Pour connaitre votre bénéfice, vous devez calculer le montant des prélèvements sociaux : 

• Abattement retenu sur 10 ans : 137 500 x 16,5 % = 22 687 €
• Plus-value nette : 137 500 – 22 687 = 114 813 €
• Application du taux d’imposition de 17,2 % : 114 813 x 17,2 % = 19 748 €

Au final, le montant de l’imposition calculé sur la plus-value réelle sera de : 10 450 + 1 100 + 19 748 = 31 298 €. 

N’oubliez pas que, pour les résidents hors UE, le taux d’imposition passe à 33,33%.