Point de marché Printemps 2024

Il n’y a plus de saisons ma bonne dame ! 😀 Alors que la niche du marché “premium” sur laquelle Barnes est spécialisée, subit habituellement une saison hivernale aussi douce que la météo, ce début d’année 2024 est aligné avec le dérèglement climatique : il n’y a plus de saisons, et le bon bien au bon prix trouve preneur, même en hiver !

L’expérience a longtemps démontré que le marché haut de gamme de la côte basque était alimenté par le marché parisien : lorsque l’immobilier à Paris se montre dynamique, il rejaillit habituellement sur le marché de la résidence secondaire d’Anglet à Saint Jean de Luz.

Il n’y a plus de régions mon bon monsieur. Nous avions remarqué depuis quelque temps que Biarritz était le nouveau pari de nouvelle vie de bon nombre de familles de startupers, cadres-sup, et nous constatons à présent au niveau des prix que Biarritz est le nouveau Paris: les prix moyens des appartements à Paris ont baissé sensiblement (-5,2% depuis 5 ans)* tandis qu’ils ont bondi à Biarritz depuis 2019 de 26%*, les maisons atteignant à présent les prix parisiens.

Comme toujours, il convient d’apporter quelques nuances, et ne pas regarder l’arbre (rénové, avec vue, et proche de la côte) qui cache la forêt (des biens non rénovés, dénués de caractère, et plus éloignés de la côte). Après deux années de baisse continue du nombre de transactions, la diminution des volumes de ventes devrait normalement induire une correction des prix. Cependant, nous n'observons pas de baisse des prix pour les maisons, bien au contraire, à l'inverse des appartements.

La réglementation “anti-airbnb” ne semble toujours pas alimenter le marché immobilier locatif longue durée, mais nous observons néanmoins un léger regain du nombre de biens à la vente, sans toutefois que nous puissions l’attribuer à cette réglementation contraignante. La clause de revoyure, prévue fin 2025 reste en ligne de mire de bon nombre de propriétaires de résidences secondaires, qui semblent faire le dos rond jusqu’à cette échéance.

L’inflation revient à ses habitudes pré-covid et pré guerre russo-ukrainienne avec un taux de 3% en rythme annuel, et les taux d’intérêts fixes tournent actuellement autour de 3,4% sur 20 ans. Au delà d’un allègement du coût du crédit (et des conditions d’octroi), nous revenons à une norme que nous avons longtemps connue (inflation faible, taux d’intérêt modérés) offrant de fait une lisibilité aux acteurs économiques, tout comme à tous ceux qui souhaitent réaliser un projet immobilier avec le crédit comme bras de levier.

Si le prix des travaux de rénovation / construction n’ont pas baissé (3 à 5 KE/m² en moyenne), les artisans sont à nouveau (très ?) disponibles. En attendant un réajustement des prix ?

Malgré le déficit public abyssal de l'État français, les indicateurs généraux restent bien orientés (CAC 40 qui bat record sur record), chômage (stable à 7,5% en France, 5% dans le Pays Basque nord). La rareté de l’offre, et l’augmentation de la population maintient une pression sur l’immobilier, qu’il soit classique ou haut de gamme, et un certain ruissellement atteint les campagnes, comme à Ustaritz, où les prix en 5 ans ont bondi de 36% pour les appartements, et de 50% pour les maisons.

Si les plus prudents continuent d’attendre une correction de marché, nous percevons tous ces éléments comme autant d’indices nous permettant d’avoir la sérénité requise pour continuer à regarder l’immobilier premium avec une confiance consolidée. Les plus lyriques pourraient chanter : “J’ai 2 amours, mon Pays Basque et Biarritz”.

Philippe Thomine-Desmazures

* source Meilleurs Agents