Point de marché avril 2023

Nous avons posé la question à ChatGPT :

"Le marché immobilier de prestige sur la côte basque a été relativement stable au cours de la dernière année, malgré les perturbations économiques causées par la pandémie de COVID-19. La demande pour les propriétés haut de gamme sur la côte basque a continué de croître, stimulée par l'attrait de la région en tant que destination touristique prisée et le désir des acheteurs de disposer d'un pied-à-terre dans cette région prisée. En termes de prix, les propriétés de prestige sur la côte basque ont généralement maintenu leur valeur au cours de la dernière année. Cependant, il y a eu une légère baisse des prix de vente pour certains types de propriétés, en particulier les villas et les maisons de luxe avec vue sur mer. Cette baisse des prix est attribuée à une augmentation de l'offre de propriétés sur le marché.
En ce qui concerne les tendances du marché immobilier de prestige sur la côte basque, les acheteurs sont de plus en plus intéressés par les propriétés écologiques et durables, notamment celles équipées de panneaux solaires, de systèmes de récupération de l'eau de pluie et d'autres technologies respectueuses de l'environnement. Les propriétés situées à proximité des commodités, comme les plages, les restaurants et les magasins, sont également très recherchées. En résumé, le marché immobilier de prestige sur la côte basque est resté relativement stable au cours de la dernière année, avec une légère baisse des prix pour certains types de propriétés. Les acheteurs sont de plus en plus intéressés par les propriétés écologiques et durables, ainsi que par les propriétés situées à proximité des commodités"


À chacun d’apprécier la pertinence et les limites actuelles de l’Intelligence Artificielle avec cette question initiale posée à ChatGPT. À nous de vous donner notre éclairage le plus pertinent pour vous partager notre connaissance du marché et l’expertise de notre métier compte tenu de l’évolution constante du marché, des règlementations des contextes économiques, politiques voire géopolitiques:

La corrélation entre l’activité économique et l’immobilier est étonnante : le niveau record des indices boursiers se maintient. Il est 12% au-dessus du niveau (déjà correct) auquel il était il y a précisément 1 an. Coïncidence, car 12%, c’est également la hausse du prix moyen à Biarritz depuis avril 2022.

Un niveau record, là aussi, malgré une conjonction de nombreux facteurs qui auraient pu (dû ?) l’orienter à la baisse:

• Les fortes tensions internationales, entre guerre aux portes de l’Europe, guerre de l’énergie et guerre économiques sino-américaine, engendrant une certaine anxiété
• Les dissensions nationales sur la réforme des retraites, avec les risques de blocage du pays, et une crise politique profonde
• L’inflation record, qui augmente fortement le coût des travaux : les prix des matériaux ont grimpé en flèche avec des hausses allant de 15 % pour le Placoplatre à 25 % ou même 30 % pour les équipements de salle de bains et les carrelages
• Le corolaire (vicieux) de l’inflation: la hausse des taux d’intérêt/ taux d’usure, mettant sous pression l’économie mondiale et les dettes souveraines
• « La mesure compensatoire » : la réglementation contraignante des 24 communes du Pays Basque Nord encadrant très (trop ?) strictement la pleine jouissance de sa résidence secondaire pour (tenter de) palier la carence de locations à l’année et le manque de construction de logements en résidence principale. Cette règlementation votée sur la côte basque, applicable dans les grandes agglomérations françaises, n’est pas transposable dans les petites villes du pays basque que sont Biarritz, Bayonne ou Saint-Jean-de-Luz.

Tous ces facteurs nous incitent à la prudence depuis 1 an, et nous font penser qu’ils vont réussir à faire infléchir les prix de l’immobilier. Que nenni !

Nous pouvons néanmoins nuancer cette hausse insolente, et en trompe l’œil et mieux appréhender cette hausse des prix moyens… par la baisse du volume de transactions, inégale selon le niveau de prix.

Concrètement, 2 facteurs viennent fausser la moyenne pour créer un marché à 2 vitesses :

• La hausse du coût de la rénovation freine les ventes des biens à rénover, et booste la vente des biens « clés en main ». Ces derniers étant plus chers, ils pondèrent à la hausse le prix moyen du m².
• La hausse des taux d’intérêts et le décalage du taux d’usure compliquent fortement l’octroi de crédits immobiliers. Les acquéreurs les plus aisés sont moins touchés et portent leurs dévolus sur des biens (généralement rénovés) et très bien situés. De fait, la majorité des transactions est réalisée par la clientèle la plus aisée, augmentant mécaniquement le prix moyen.

Si l’on remarque un fléchissement du prix de l’immobilier dans les grandes métropoles françaises et européennes, nous observons que les marchés de l’immobilier sont décorrélés les uns des autres. Ainsi, les zones littorales ou de montagnes continuent d'attirer toujours plus de monde. Nul doute que la combinaison alliant les Pyrénées et l’Atlantique ne peut que défier les conjonctures économiques et politiques !

Le nombre d’appartements ou de maisons mis en location n’a pas baissé significativement sur les différents portails dédiés (airbnb, homeaway...). De fait, le déferlement de biens issus du parc locatif saisonnier à la vente n’a pas (encore) eu lieu. Au compte-goutte, quelques propriétaires investisseurs ne pouvant plus louer décident de vendre, mais cela semble encore marginal au regard du nombre de biens concernés par la nouvelle réglementation.

Nous constatons une stabilisation du portefeuille de mandats depuis 7 mois démontrant un certain équilibre entre offre et demande, même pendant les périodes automnales et hivernales, traditionnellement plus calmes. En y regardant de plus près, et en comparant les biens vendus et les biens à la vente, nous observons un phénomène paradoxal dans ce marché haussier : les biens vendus sont les plus chers que les biens à la vente !!!

Généralement, c’est le contraire que l’on observe. Cela est la confirmation que les biens rénovés (donc plus chers au m²) ont été vendus, et les biens à rénover restent à la vente, jusqu’à ce que leur prix de vente offrent l’espace économique pour le coût de la rénovation (2,5 - 3K€/m²) et permettent de retomber sur ses pieds.

Il n’y a plus de saisons (dans l’immobilier), et il n’y a pas non plus une logique évidente pour appréhender ce marché immobilier particulier. Nous pourrions logiquement aborder le printemps avec une certaine confiance, mais n’en déplaise (pour l’instant) à ChatGPT, la logique n’est pas si prévisible…

Philippe Thomine-Desmazures