Evolution de l'ISF vers l'IFI

Impôt sur la fortune immobilière : tout savoir sur l’IFI

La réforme de l’ISF a donné lieu à la création d’un nouvel impôt : l'Impôt sur la Fortune Immobilière. Objectif, taux et seuils d’imposition, abattements, barème, exonération, passif déductible : tour d’horizon des éléments-clés de l’IFI.

Une assiette plus resserrée sur les biens immobiliers

Le principal objectif de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ex ISF, consiste à resserrer l’assiette sur les biens immobiliers. Ainsi, ce nouvel impôt sur le patrimoine prétend stimuler l’économie à travers l’épargne pour que les sociétés puissent se financer plus facilement. Toutes les parts d’OPCI et de SCPI sont soumises à ce nouvel impôt, sans exception, y compris celles qui sont associées à la capitalisation et à un contrat d’assurance-vie.

Imposition

L’IFI porte uniquement sur les actifs de nature immobilière. Sont concernés par ce nouvel impôt les parts de sociétés, les quotes-parts et les organismes implantés en France ou à l’étranger :

·  A la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie ;

·  A hauteur de la valeur représentative des droits ou des biens immobiliers directs ou indirects.

Comme pour l’ISF, le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1 300 000 euros, après retranchement des charges. Les patrimoines nets immobiliers dont la valeur est inférieure à ce montant sont par conséquent exonérés.

Abattements

Aucun grand changement n’est à signaler du côté des abattements, puisque l'Impôt sur la Fortune Immobilière maintient l’abattement de 30 % sur la résidence principale. Le système de plafonnement demeure également inchangé. Toutefois, une nouveauté pourrait apparaître en 2019 : le prélèvement à la source.

Quant au crédit d’impôt de modernisation (CIMR), il aura une double conséquence : il rendra inutile le plafonnement de l’IFI et évitera une double imposition des revenus.

ISF vs IFI : Maintien du barème 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable	Formule de calcul de l’ISF
N'excédant pas 800 000 €	0%	B x 0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1,3 M€	0,50%	(B x 0,005) – 4 000 €
Supérieure à 1,3 M€ et inférieure ou égale à 2,57 M€	0,70%	(B x 0,007) – 6 600 €
Supérieure à 2,57 M€ et inférieure ou égale à 5 M€	1%	(B x 0,01) – 14 310 €
Supérieure à 5 M€ et inférieure ou égale à 10 M€	1,25%	(B x 0,0125) – 26 810 €
Supérieure à 10 M€	1,5%	(B x 0,015) – 51 810 €
*B = Base nette taxable

Exonérations

Les biens professionnels* et la réduction pour dons à certaines associations, fondations et autres structures d’intérêt général à but non lucratif ne seront pas assujettis. Cette mesure n’est pas nouvelle, puisque l’ISF prévoyait déjà ces exonérations.

Une des grandes nouveautés de cette réforme concerne la réduction pour investissement dans les PME, qui ne bénéficie plus de régime de faveur.

*Les biens professionnels désignent uniquement les immeubles jugés utiles pour le développement d’une activité professionnelle.

Passif déductible

En règle générale, sera déductible de l’IFI le passif que sera affecté à un actif imposable. La réforme prévoit cependant quelques exceptions :

·  Les prêts in fine finançant un actif taxable ne pourront être déduits qu’en cas de situation exceptionnelle, et uniquement une partie limitée. Le calcul de la fraction annuelle à déduire se fera de la façon suivante : (Somme empruntée - Somme empruntée X nombre d’annuités écoulées) / Durée de l’emprunt.

·  Les prêts concédés par un descendant (enfants, petits-enfants) ou un ascendant (parents, grands-parents), un frère ou une sœur sont exclus.

·  Les prêts concédés par les membres du foyer fiscal auprès des sociétés contrôlées directement ou indirectement par le redevable sont exclus.

·  Les prêts concédés par le conjoint, la partenaire de Pacs, le concubin ou un enfant mineur à travers une société interposée sont exclus.

Si l’actif net taxable à l’IFI dépasse 5 millions d’euros et si la part du passif admis en déduction est supérieure à 60 % de l’actif taxable, seuls 50 % de l’excédent peuvent être déduits.