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17/01/2025

Point de Marché janvier 2025

Et si nous devenions résolument optimistes pour 2025 ?

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Revenons préalablement à des projections sur le marché immobilier de la côte basque, sur les faits marquants de 2024:

  • Une baisse de l’inflation qui se stabilise autour de 2% en 2024 (loin des 6% observés il y a 2 ans)

  • par voie de conséquence: une baisse des taux d’intérêt, permettant de relancer l’investissement et les prêts immobiliers (certaines banques annoncent à présent des taux à 3% sur 20 ans, contre plus de 4% fin 2023)

  • Un dérapage incontrôlé du déficit du budget de l’Etat à 6,1%

  • Une instabilité politique depuis les élections européennes, et confirmée aux législatives

  • Un nombre de transactions immobilières au niveau national qui atteint son seuil le plus bas depuis 2014, soit autour de 750.000 (en baisse de 15% par rapport à 2023).


Ce bilan est pour le moins mitigé au niveau national, et l’est également au niveau plus spécifique du marché immobilier résidentiel de la côte basque. Il est à noter que les réglementations encadrant strictement la location saisonnière ont eu comme incidence directe de repousser la clientèle d’investisseurs, et de faire revenir à la vente les biens dédiés (même partiellement) à la location saisonnière.

Nous pouvons ici regarder plus particulièrement des indicateurs révélateurs, tels que la durée moyenne de commercialisation d’un bien, le taux de négociation observé, le nombre de mandats actifs et le nombre de nouveaux acquéreurs (+25% entre 2023 et 2024).



Compte tenu de la baisse de la demande et de l’augmentation de l’offre, et des contraintes réglementaires, nous avons assisté à un réajustement des prix, quelle que soit la ville (plus limité à Hossegor), et qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements. Point positif: nous un retour des acquéreurs depuis quelques mois.

Compte tenu de ce bilan contrasté, quelles sont les projections pour 2025 ? Nous pourrions prédire une certaine stabilité… (même dans l’instabilité!).

  • Une inflation stabilisée, voire encore en baisse légère?

  • Des taux d’intérêt qui commencent à passer sous les 3% sur 20 ans, hors assurance.

  • Un dérapage incontrôlable du déficit du budget de l’Etat à 5,4% (pour l’instant)

  • Une instabilité politique en attendant la prochaine dissolution de l'Assemblée nationale… pour le 1er semestre. Mais cela peut-il être pire après?

  • La contribution différentielle sur les hauts revenus, avec un impôt minimal de 20% concernant les 25 000 contribuables ayant un revenu fiscal 2025 de plus de 500K€ par couple (ou 250 K€ par célibataire).

  • Une stabilisation des conflits au Proche Orient et en Ukraine est attendue, et devrait avoir des incidences positives dans l’économie et l’immobilier.

Et au niveau local… la fin de la possibilité de louer en saisonnier sa résidence secondaire… l’encadrement des loyers (voté le 25/11/24), qui risque fort d’alimenter encore plus l’offre de biens à la vente, sans bénéficier à la demande, qui n’est pas structurellement prédisposée à acheter plutôt que de louer.

Nous avons remarqué ces 2 dernières années que le marché très haut de gamme continue à sortir son épingle du jeu. En 2024, encore une fois, le niveau des transactions immobilières de résidences secondaires ne faiblit pas, avec plusieurs transactions à plus de 5 ME signées, et après une saison estivale en demi-teinte, nous observons depuis 4 mois un net regain d'activité. Nous prenons conscience que les taux d’intérêt d’emprunts reviennent à un niveau normal, tout comme l’inflation, et que le réajustement du prix de l’offre permet de réaliser ses projets immobiliers, en 2025, encore mieux qu’en 2023 ou 2024. Il y a certainement des raisons d’alimenter un attentisme, voire un pessimisme. J’en entrevois plus qui me permettent d’être confiant, sur l’évolution de ce marché immobilier spécifique.

Excellente année 2025 !

Philippe Thomine-Desmazures

Directeur Associé