Point de marché hiver 2022

2021 est sans doute l’année de tous les records en matière d’immobilier de prestige, sur la côte basque, comme partout ailleurs dans le monde. Avec un volume de ventes cumulées proche de 135 millions d’euros, les agences Barnes de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et d’Hossegor s’affirment toujours comme des acteurs majeurs sur ce segment de marché. 

Les politiques économiques “helicopter money” de soutien de l’activité et de la consommation, et la hausse du coût des matières premières ont alimenté une réelle hausse des prix. L’immobilier au niveau national n’y a pas échappé avec une hausse des prix moyenne proche de 6% sur les 12 derniers mois (7,7%* pour les maisons, et 5,6% pour les appartements)… mais certaines régions, comme la côte basque, surpondèrent ces moyennes: les maisons sur la côte basque ont vu une augmentation des prix de près de 18 à 20%, et d’en moyenne 11% pour les appartements . 

Paradoxalement, face à cette hausse des prix généralisée, les taux d’intérêts restent à leurs plus bas historiques… rendant les taux d’intérêts réels négatifs.

La hausse des prix n’a pas effrayé les clients les plus exigeants, qui investissent toujours massivement, constatant en 2021 un nombre inédit de transactions records. Une trentaine de transactions avec un prix supérieur à 3ME ont été constatées rien que l’année dernière, avec une vente record à 12ME. Vertigineux.

Au-delà de ces transactions prestigieuses, l’effet de levier a joué pleinement pour les profils d’investisseurs: 30% des biens immobiliers en 2021 ont été achetés pour être mis en location (proportion en hausse de 75% depuis 2019). Cette proportion est un peu moindre sur la côte basque, car les différentes communes qui la composent ont mis en place des mesures contraignantes pour limiter cette clientèle, source d’une certaine grogne sociale.

Ces taux réels négatifs profitent à une demande aussi bien pour des projets de résidence secondaire, que de résidence principale, et aident à accepter une hausse des prix. Les “grands-citadins” s’établissant sur la côte basque sont toujours présents, mais avec comme difficulté de trouver une nouvelle maison à l’achat, comme en location traditionnelle. 

Ce déséquilibre entre une demande toujours aussi forte, et une offre désespérément faible, alimente la hausse des prix.

Le retour à une vie normale est encore incertain vis-à-vis des contraintes sanitaires, pour autant, chaque nouveau virus/ variant ne met plus à l'arrêt la vie économique. L’expérience récente a démontré que le Covid modifiait sans remettre en question nos projets immobiliers.

En 2021, le marché immobilier a profité de taux d'intérêt très bas. Au regard des dernières déclarations de la BCE, ils devraient le rester encore en 2022, sous l'effet d'une politique monétaire orientée pour contenir l'inflation autour de 2 %. Si l'inflation se maintient au-dessus du niveau des taux demandés par les banques, cela signifie que les acheteurs pourront continuer à emprunter à taux d'intérêt réel négatif.

L’économie, qui a connu une croissance record en 2021 (6,7%) prévoit une belle croissance pour 2022 (3,6%), continuant à laisser planer un optimisme sur les marchés financiers, comme sur le marché immobilier. Les liquidités injectées à tous les niveaux de l’économie devraient continuer à faire monter les  prix sur la côte basque et les Landes. J’ai habitude de dire que les arbres ne montent pas au ciel, mais avec “l’helicopter money” (qui risque d’atterrir tôt ou tard), rien ne semble impossible.

Philippe Thomine-Desmazures

* Sources : Barnes Cote Basque - Meilleurs agents - Chambre des notaires - Cours des compte de Biarritz